Agenda 21: Niewygodna prawda o rozwoju mieszanego zastosowania

Jeśli chodzi o trendy w rozwoju nieruchomości handlowych, żadna z moich 30-letnich lat pracy w branży nie przyniosła bardziej odwrotnych rezultatów ani nie była napędzana przez rząd niż budownictwo mieszkaniowe, a nie detaliczne o mieszanym przeznaczeniu (RRMU).

Wybierz dowolne miasto w Bay Area, a łatwo zidentyfikujesz dowolną liczbę projektów RRMU, które zostały zaproponowane, nadane i / lub opracowane w ciągu ostatnich dziesięciu lat. Projekty te, z rzadkimi wyjątkami, cierpią z powodu tych samych dolegliwości… stosunkowo wysokie wskaźniki pustostanów, znacznie poniżej czynszów rynkowych, słabe dzierżawy kredytów i wysoki wskaźnik obrotów firm brokerskich, które próbują, z niewielkim powodzeniem, wynająć to, co jest nie do wynajęcia.

Nie zrozum mnie źle - jako koncepcja projektowa RRMU działa pięknie… w Paryżu. I na Manhattanie. I na tym polega duża część problemu. Planiści miejscy i rady miejskie w całej północnej Kalifornii ujawniły kompleks niższości w stosunku do głównych rynków miejskich na całym świecie i próbowały zmusić ten całkowicie miejski rodzaj produktu do rozległych przedmieść od Concord przez Novato po San Jose. Zgadnij tylko co, najważniejszego składnika brakuje - skoncentrowanej, masowej populacji pieszych.

Obiekty handlowe rozwijają się i cieszą się konkurencyjnym popytem na wolne miejsca pracy tylko wtedy, gdy handlowcy i restauracje mogą odnieść sukces. Składniki sukcesu sprzedawcy są powszechnie znane i sprawdzone: łatwy dojazd, wygodny parking, silni współnajemcy oraz bliskość pożądanej powierzchni handlowej. Na podmiejskich rynkach podmiejskich Bay Area znacznie ponad 90% kupujących dociera do swoich sklepów i restauracji samochodem. Tylko jedno z dziewięciu hrabstw Bay Area, San Francisco, może wysuwać uzasadnione roszczenia do posiadania podstaw, które wspierają RRMU, i to tylko w wybranych dzielnicach

Ale krajobraz handlu detalicznego w każdym innym hrabstwie Bay Area ma charakter w przeważającej części podmiejski i składa się z centrów handlowych, centrów energetycznych i regionalnych centrów handlowych z licznymi parkingami lub tradycyjnych centrów handlowych, które obsługują klientów zorientowanych na samochody za pośrednictwem parkingów ulicznych i pobliskich struktur parkingowych. W obliczu odnoszących sukcesy i ugruntowanych aktywów, takich jak te, z ich łatwością parkowania, silnymi najemcami i szeroką ofertą, projekty RRMU bezskutecznie starają się przyciągnąć najemców, którzy trzeźwo widzą przyszłość bez parkingu, bez wiarygodnych najemców głównych i generowanego ruchu, a przede wszystkim, brak klientów.

Wiele podrynków Bay Area nie spełnia podstawowych kryteriów RRMU z innych powodów niż brak gęstości zaludnienia. Należy pamiętać, że rynki Europy i wschodniego wybrzeża, na których RRMU ewoluowała w przeszłości, mają zazwyczaj stulecia i znacznie bardziej ograniczoną infrastrukturę autostrad, parkingów i dróg, które były niezbędnymi czynnikami w naturalnym rozwoju RRMU na tych rynkach. RRMU działało na tych rynkach, ponieważ w czasie ich rozwoju nie było alternatywy. Infrastruktura w Północnej Kalifornii jest jednak oparta na standardach XX wieku, co dało początek przedmieściom i projektom handlowym, które je obsługują, eliminując w ten sposób krytyczną chemię przyczynowo-skutkową potrzebną do skutecznego RRMU. Elity rządowe zignorowały te realia, rozwijając model euro dla naszych społeczności.

Zachwyceni dogmatem Nowego Urbanistyki, nasi planiści miejscy jednoznacznie ignorują fakt, że handel detaliczny ze swej natury lubi się gromadzić. W planowaniu najmu powierzchni detalicznej rzeczywistość ta wyraża się w głównych najemcach, większych formatach i masie krytycznej. Jednak projekty RRMU Nowego Urbanistyki wkładają „uszy i zamykają” oczy na tę istotną prawdę.

Niestety, dzisiejsi wyrafinowani deweloperzy mieszkaniowi nauczyli się tej gry. Gorący rynek mieszkaniowy pozwala im budować projekty, w których mogą uzyskać zerowy dochód z powierzchni handlowej, którą gmina zmusza do zbudowania, wiedząc, że będzie ona w najlepszym razie trudna. Ale wysokie zyski z mieszkaniowej pro forma rekompensują odpisy detaliczne, dając w ten sposób początek kolejnemu projektowi RRMU, którego parter ma pozostać pusty lub być może być wynajęty przez nowo powstały salon paznokci lub operację sztuk walki bez kredytu lub wznowić, jeśli właściciel ma szczęście.

Oczywiście jest kilka wyjątków. Wśród nich Santana Row i Bay Street (chociaż takie projekty mają więcej DNA regionalnych centrów handlowych niż RRMU). Wybrane firmy, takie jak BHV Centerstreet Properties, tworzą godną podziwu niszę, które realizują projekty o różnym przeznaczeniu, które mają na celu połączenie funkcjonalnego, pierwszorzędnego handlu detalicznego z wysokiej jakości mieszkaniami. Ale za każdy niesamowity sukces przypada prawdopodobnie trzydzieści wraków pociągów. Pracownicy miasta, którzy nie są odpowiedzialni za finansowanie, dzierżawę lub zarządzanie projektami, które wymyślają i których potrzebują, są w coraz większym stopniu klasą ludzi z rękami na trybach aprobaty, ale bez butów na ziemi, którzy rozumieją, jak działa leasing detaliczny lub całkowicie wadliwa natura ich marzeń.

Wydaje się, że wszyscy nasi urbaniści uczęszczają na te same konferencje i seminaria - organizowane przez zupę alfabetyczną organizacji branżowych, takich jak ULI, ICSC i BOMA. Przywracają modną koncepcję projektową du jour (np. Mieszkalne, a nie detaliczne, mieszane wykorzystanie, wioski tranzytowe, adaptacyjne ponowne wykorzystanie itp.) Z powrotem na przeważnie podmiejskie rynki detaliczne w Północnej Kalifornii i przystępują do blokowania deweloperów z projektami nie do wynajęcia, deweloperzy liczą na to, że w tym mieście będą szukać akceptacji.

Więc kto dokładnie prowadzi kampanię na rzecz koncepcji projektu RRMU? Nie deweloperzy obawiający się ryzyka, którzy dowiedzieli się, jak rzadko udaje się tego typu produkt. Z pewnością nie wysokiej jakości detaliści i pierwszorzędne lokale gastronomiczne, które konsekwentnie unikają tych projektów, pozostawiając je w połowie puste. Jednak projekty RRMU nadal rozwijają się w dziwacznym świecie nieruchomości, w którym prawa podaży i popytu zostały zawieszone przez planistów wież z kości słoniowej, którzy nie ponoszą żadnych konsekwencji tych niepowodzeń, w przeciwieństwie do deweloperów, którzy są zablokowani ich budową, banki, które mogą je pożyczać. lub firmy maklerskie zobowiązane do ich leasingu.

W oderwaniu od realiów finansowych związanych z projektowaniem i budowaniem projektów handlowych, które przyciągną wysokiej jakości najemców i zdołają pozostać wynajętymi na rynkach zarówno dobrych, jak i złych, nasi biurokraci wydają się bardziej zainteresowani tym, jak wygląda projekt lub czy współgra z najnowszą modą w miejskie Mekki.

Firmy maklerskie, takie jak nasza, coraz częściej odwiedzają zirytowani deweloperzy wielorodzinni, którzy zdali sobie sprawę, że mają coraz większy problem. Z rosnącym niepokojem dostrzegają, że problem wolnych miejsc pracy w ich portfelach handlowych staje się coraz większy i nie ma na niego widocznego rozwiązania. Prowizoryczne rozwiązania najmu stały się powszechne, ponieważ wyrafinowani deweloperzy instytucjonalni wypełniają swoje „handlowe” przestrzenie bezpłatnymi salami fitness i salami konferencyjnymi, aby choć tylko nieznacznie zmniejszyć swoje zapasy martwej powierzchni.

Podczas gdy „Niewidzialna ręka” Adama Smitha dałaby konsumentowi, kupcowi, budowniczym i całej społeczności to, czego chcą, a mianowicie parking, wygodę, głównych najemców i projekty, które odniosły sukces, nasi biurokraci wytyczyli własną ścieżkę. Taką, która wygląda jak Paryż, ale z pustymi budynkami.